הדו"ח החדש והמדאיג שפרסמה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיו מחירי הדיור עלו בשנים האחרונות בלא פחות מ-72%, הצליח להסעיר לזמן קצר את התקשורת המקומית • בחלוף הסערה, יצטרכו הפוליטיקאים הישראלים לפתור את הבעיה משורשה, במקום להתעסק בפתרונות קסם חסרי משמעות המוצעים חדשות לבקרים • הגיע הזמן לטפל במונופול המדינתי על קרקעות הארץ
מאת: עומר דוסטרי
פורסם במקור: מידה
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום את הנתון הבלתי-נתפס: התייקרות של 72% במחירי הדיור בישראל מאז 2007, והתקשורת סוערת.
אולם, דומה שנתונים ומציאות לחוד, ומעשיהם של הפוליטיקאים לחוד; במקום לרדת לשורש הבעיה של יוקר הדיור בישראל, הממשלה מעדיפה להעסיק את עצמה בפתרונות שהם בבחינת כוסות רוח למת. רק בשבוע שעבר הצהיר משרד האוצר כי ועדת השרים לחקיקה תדון עם תחילת מושב החורף, בהצעה להטיל מס מיוחד על חברות בנייה וקבלנים גדולים שאינם בונים בתים למגורים, חרף העובדה שקיבלו את כל הרישיונות והאישורים הנדרשים לכך. על-פי ההצעה של קבינט הדיור, יזם אשר מחזיק בקרקע המיועדת לבנייה של למעלה מ-200 יחידות דיור, ויפעל לתחילת הבנייה בתוך שלוש שנים, לא ייאלץ לשאת במיסוי החדש.
פתרון הקסם הזה מרוקן מתוכן, ורק מוסיף לטשטש את הבעיה העיקרית. הלא ה"טיפול" בקבלנים שמתמהמהים בבנייה מסיבות שונות – באמצעות מס נוסף שיוטל עליהם – יתגלגל לבסוף אל רוכשי הדירות על-ידי אותם קבלנים, בצורת עלייה נוספת במחיר הדיור. בשלומיאליות אופיינית, המדינה מנסה לפתור בעיה ויוצרת בעיה חדשה שתחזור אל האזרחים כבומרנג. הדיור יקר לכם? בוא נוסיף עוד מס ואז כל העניין יסתדר. ואולי זה סתם רק עוד ניסיון להגדיל את קופת המדינה.
האמת היא, ששורש העניין נעוץ לא בעצלות הקבלנים, אלא בשיווק קרקעות לקוי וחסר של מנהל מקרקעי ישראל, ובביורוקרטיה רבה, מורכבת ומסורבלת.
מונופול מוגזם על הקרקעות
מסתבר שדווקא המדינה היא המעכבת הראשית של הבנייה, וההתנהלות מול הביורוקרטיה השלטונית המפלצתית היא היא הגורם הבעייתי מספר 1 בענף. בכל מה שנוגע לתכנון קרקע ושיווק קרקע, מדינת ישראל מדורגת במקומות האחרונים בעולם. כך למשל, בדירוג העולמי הנוגע להשגת אישורי בנייה נמצאת ישראל במקום ה-121, ובכל הנוגע לרישום נכסים במקום ה–147. אין כמעט מדינות אחרות שמפגרות מאחור כדי להתנחם בהן. המשוואה אפוא פשוטה: קחו מדינה בעלת שטח קטן, אוכלוסיה גדולה ובעיות קשות מאוד בביורוקרטיה, ותתקשו מאוד שלא לקבל עליית מחירים פרועה בשוק הדיור.
הד לנתונים אלו ניתן לראות בדבריו של הנגיד לשעבר, סטנלי פישר, שאמר במסיבת עיתונאים לרגל הגשת דו"ח בנק ישראל האחרון במשמרתו, כי "האמרת מחירי הדירות בארץ, היא תוצאה של ביורוקרטיה מייגעת, שבה נתקל כל מי שמעוניין לבנות דירות במדינה". לכך נדרש גם ראש הממשלה, בנימין נתניהו, שהצהיר ביולי 2011 ש"ביורוקרטיה מטורפת מונעת את הוזלת מחיר הדיור".
קרקע היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, ומנהל מקרקעי ישראל הוא האחראי הבלעדי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל. על-פי החוק, מנהל מקרקעי ישראל מנהל את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ-90 אחוזים משטח מדינת ישראל. מדובר אם כן, במונופול חזק מאוד, הנגוע בניגוד אינטרסים מהותי. מדוע ניגוד אינטרסים? שכן מצד אחד עליו לשחרר אדמות מדינה לידיים פרטיות המשוועות לדיור, אך מצד שני עליו לשמור את האדמות מולאמות, כדי להגביל את ההיצע ולשמור על ביקושים גבוהים, דבר שייקר את עלות האדמות ויכניס כסף רב לקופת המדינה. עד כה, המדינה מתפתה באופן קבוע לאינטרס העצמי שלה: מנהל מקרקעי ישראל אכן מספק פחות מדי קרקע לבנייה, ושומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. המדינה, שנהנית מתזרים מסים גבוהים בעקבות מחירי הדיור, הופכת לנהנית העיקרית ומתקשה מאוד להתנהל כראוי.
עלייה חדה במחירים בשנים האחרונות. תרשים באדיבות הלמ"ס
אפילו בדו"ח טרכטנברג הסכימו כי הבעיה נעוצה בהתנהלות הגופים הממשלתיים, שאינם משחררים די קרקעות. לפי כותבי הדו"ח,
דומה שגופי הייזום והתכנון לא פעלו די הצורך על מנת להעלות את היצע הקרקעות הזמינות למגורים באזורי הביקוש ואת הצפיפות בהם. כתוצאה מכך, עלו מחירי הקרקע ושכבות שלמות באוכלוסיה מתקשות לרכוש דירה באזורים אלו ובסביבתם… האמור לעיל ממחיש את הפער בין החלטות הממשלה ובין יכולתה לאכוף את החלטותיה על גופים רבי עוצמה במשק, גם אם הם נמצאים לכאורה בשליטה ישירה שלה.
כאשר מוסיפים לכך את העובדה שמרכיב המס בישראל מהווה כ-30 אחוזים ממחיר הדירה, קשה להסתפק בפתרון מלבד הפרטה מוגברת של קרקעות המדינה. רק זה יועיל לצנן את שוק הדיור הלוהט. כל פתרון שאינו נוגע לשחרור חסמים ביורוקרטיים והפשרת קרקעות, איננו שווה יותר מדי.
אם בכל זאת המדינה מתעקשת על פתרונות נקודתיים זמניים וקצרי טווח, עליה להתחיל, קודם כל, בהורדה מסדר היום של הצעות לקנסות, חוקים ומסים דרקוניים וחשוכים. לאחר מכן, לא יזיק להעניק תמריץ חיובי בדמות פטור ממס רכישה או מהיטלי פיתוח, ליזמים שמבצעים את הבנייה בזמן מהיר.
הכותב הוא סטודנט לתואר שני בתכנית לדיפלומטיה באוניברסיטת ת"א, וחבר בפורום הרעיוני של 'התנועה הליברלית החדשה'.